7 giai đoạn của sóng bất động sản ăn theo khu công nghiệp

Có rất nhiều nhà đầu tư ăn chắc mặc bền thường chọn phân khúc đầu tư bất động sản xung quanh các khu công nghiệp, lợi nhuận có thể không bằng các phân khúc khác, nhưng rủi ro khi đầu tư đất nền cạnh các khu công nghiệp cũng giảm thiểu đi không ít. Vậy nếu muốn đầu tư bất động sản ăn theo sóng các khu công nghiệp thì thời điểm nào nên vào hàng? Thời điểm nào nên chốt lãi? Qua đây, tác giả Nguyễn Viết Anh chia sẻ góc nhìn tổng thể cũng như cách nhận biết 7 giai đoạn của sóng bất động sản ăn theo khu công nghiệp, từ dó tùy theo khẩu vị đầu tư mà mọi người sẽ có những lựa chọn hợp lý hơn.

Đầu tiên đó là giai đoạn sóng thông tin:

Thời điểm này những thông tin về KCN đổ về 1 thị trường. Ví dụ thời điểm tháng 11 vừa rồi đó là thông tin về các tập đoàn, các ông lớn như Hoà Phát, Sungroup đổ bộ về Ninh Hoà. Thì thị BĐS Ninh Hoà nóng lên nhanh chóng, nhiều nơi tăng 20-30% trong vài ngày, thậm chí cả x2.. Thời điểm con sóng thông tin này, những nhà đầu tư bất động sản tham gia vào thị trường đa phần là những đội tàu ngầm, đội cá mập, thường có quan hệ rất sâu với chính quyền. Nắm bắt thông tin sớm, nên đã gom từ khá lâu trước đó rồi. Và toàn gom theo đất rẫy, đất sào mẫu.

Đặc điểm của con sóng này đó là : Biên độ tăng giá rất khủng khiếp trong thời gian ngắn tuy nhiên cũng có 1 số rủi ro đó là thời kỳ này thì mọi thông tin nó chưa rõ ràng, các tuyến đường chuẩn bị mở hoàn toàn có thể nắn, điều chỉnh.

Giai đoạn thứ 2 đó là sóng hạ tầng:

Đó là khi mà các tuyến đường, các ông lớn có động thái như cắm mốc đường, họp dân, để vận động dân hiến đất làm đường , hay là chặt cây để bàn giao mặt bằng, san ủi, rải nhựa. Thì mỗi một tiến độ như này, giá đều được xác lập lại một ngưỡng mới. Thời điểm này, thì mọi thứ gần như đã rõ ràng rồi. Những lô lớn, lô to đã được chia nhỏ ra, và giá cũng đã tăng dần lên. Và lúc này đã có khá nhiều NĐT đã xuống tiền tại thời điểm này.

Giai đoạn thứ 3 đó là: Vết dầu loang

Đó là khi mà những sản phẩm ở ven các tuyến đường chính, giá đã được đẩy lên khá cao rồi, thì những NĐT sẽ đẩy dần ra các khu vực vùng ven, các tuyến đường xương cá, đường bàn cờ. Lúc này giá sẽ tăng dần từ vùng trung tâm, các tuyến chính ra khu lân cận.

Giai đoạn 4 và 5 đó là giai đoạn đền bù – buôn phiếu tái định cư:

Giai đoạn này thì những NĐT sẽ mua đất nằm trong quy hoạch KCN. (Ví dụ tại KCN Becamex Đồng Phú thì 1 hecta đất nằm trong quy hoạch KCN sẽ được đổi lấy 7 phiếu tái định cư. Ăn chênh lệch, trừ đầu trừ đuôi vẫn là 1 bài toán lời.

Giai đoạn số 6: Mua bán nền hiện hữu

Thời điểm này, đám đông thị trường đã bắt đầu tham gia vào thị trường. Mua những nền đã có sổ đã có hạ tầng, vì điều này đem lại cảm giác an toàn cho họ. Và thời kỳ này là cuộc chơi của những sân sàn, những đơn vị phân lô bán nền, và giá cả tại thời điểm này thì giá đã bị đẩy lên khá cao, đang ở mức 7-8 trên thang điểm 10 rồi.

Những NĐT tham gia thời điểm này thực sự phải cạnh tranh rất lớn, vì 1 chủ đầu tư triển khai 1 dự án có thể hàng ngàn lô, và NĐT nhỏ lẻ khi ra hàng chắc chắn phải rất cạnh tranh vì nguồn cung hàng lúc này cực kì lớn ngoài ra không chỉ có 1 chủ đầu tư mà rất nhiều chủ đầu tư khác.

Giai đoạn số 7: Khai thác và kinh doanh dòng tiền

Giai đoạn này đa phần mọi thứ đã đi vào hoạt động, đường đã làm xong, và dòng người cũng đổ về KCN để làm việc. Quán xá mọc lên, kinh doanh buôn bán bắt đầu phát triển. Và giai đoạn này, những người tham gia vào thị trường, đa phần là những nhà đầu tư an toàn, với quan điểm đầu tư điện đường trường trạm phải có đủ, dân cư đông đúc. Tuy nhiên, liệu về giá cả có thực sự là an toàn ?

Vậy nên đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp trong giai đoạn nào?

Thì theo em thấy đây là khẩu vị của mỗi người, cũng như là tuỳ thuộc vào nguồn lực về tài chính, mối quan hệ của mỗi cá nhân, đội nhóm khi tham gia vào thị trường cũng như sự chấp nhận rủi ro mà lựa chọn con sóng nào để tham gia vào.

Hy vọng qua bài viết này, những NĐT tham gia vào thị trường có góc nhìn cũng như xác định được đúng thời điểm ra vào hợp lý.