Hiểu về chu kỳ bất động sản để tránh mất tiền

Tại sao vào thời điểm khó khăn này vẫn có rất nhiều người cầm tiền mặt rất lớn, đang đi tìm bất động sản giá ngộp để mua vào, còn có người lại phải bán tháo bất động sản, lo gồng gánh lãi ngân hàng ,.. và vẫn chưa biết lúc nào có thể ra hàng.

Bạn có thể đổ lỗi cho thời thế, số phận, nhưng nếu bạn chưa từng tìm hiểu về chu kỳ bất động sản, thì hãy đọc bài viết này.

Hiểu về chua kỳ bất động sản để tránh mất tiền

Đầu tiên chúng ta phải hiểu, thị trường bất động sản có chu kỳ. Bạn hãy tưởng tượng,chu kỳ bất động sản như 1 năm có bốn mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông. Và mỗi một giai đoạn của các chu kỳ đều có những dấu hiệu nhận biết rõ ràng.

Lấy ví dụ về chu kỳ 10 năm từ 2013 đến 2023, bạn sẽ thấy. Từ 2013-2015 là mùa Xuân của chu kỳ bất động sản, 2015-2018 là mùa Hạ, mùa sốt đất, từ 2018-giữa 2019 là mùa Thu, và từ 2022-2023 đến nay là mùa Đông của bất động sản.

Từ năm 2009 – 2013 – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SUY THOÁI NẶNG NỀ.

- Luật Đất đai 2013

- Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu

- Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.

Dưới Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/ 1 năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.

Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao. Đây chính là mùa đông trong chu kỳ bất động sản.

2014 – 2018 thị trường bất động sản hồi phục và phát triển có những dấu hiệu rõ ràng như sau:

• Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014) được thông qua

• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát

• Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018)

TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Từ năm 2016 đến 2018 lãi suất giá rẻ tín dụng được bơm vào thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ. Các ngành du lịch và công nghiệp đã được định hướng dài hạn để trở thành động lực kinh tế chính, ngoài ra FDI liên tục lập đỉnh qua các năm và kiều hối tăng mạnh.

Thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

Từ 2019 bắt đầu khó khăn tưởng như rơi và đóng băng tuy nhiên đến năm, 2020-2021 sốt cục bộ một số khu vực trên cả nước. Nguyên dân do bơm tiền ra xã hội quá lớn, đầu tư công tăng mạnh và dòng tiền từ các kênh đầu tư khác đều chảy vào bất động sản.

Tùy vào quy mô thị trường,mà mỗi thị trường sẽ có từ 7-10 năm vận hành của 1 chu kỳ. Những nhà đầu tư am hiểu về tài chính và kinh tế vĩ mô, hiểu sâu về thực tế thị trường bất động sản có tính chu kỳ,sẽ dự đoán chính xác điểm rơi của thị trường để đầu tư và lên phương án vốn.

Dấu Hiệu Của Các Cơn Sốt Đất như sau:

GDP tăng trưởng 6,5 % 2 năm liên tiếp

Vốn FDI năm sau phải cao hơn năm trước

Cán cân xuất nhập khẩu đạt suất siêu lớn hơn năm trước

Chính sách tiền tệ lãi suất dưới 10%

Tăng trưởng tín dụng 14% trong 2 năm

Cung tiền tăng trưởng đều 2-3 năm trên 15% PMI tăng trưởng đều 2-3 năm

=> Dấu hiệu sốt của bất động sản tăng giá

Để tránh bị rơi vào tình trạng đóng băng bất động sản không mua bán thoát kịp hàng ở mỗi giai đoạn của các chu kỳ bất động sản thì bạn cần phải nắm rõ được các dấu hiệu để nhận biết tính chu kỳ.